假設開發(fā)法的操作步驟?
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問題：
假設開發(fā)法的操作步驟?
答疑：
運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計開發(fā)經(jīng)營期;④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤測算開發(fā)成本、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
調查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：
(1) 弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區(qū)域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質、地位，包括它與上海市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進出交通便利與否等。
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(2)弄清土地的面積大小、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務。
(3)弄清城市規(guī)劃設計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務。
(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規(guī)定等。弄清這些，主要是為預測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務。
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