城鄉(xiāng)規(guī)劃師|“一戶多宅”、超面積宅基地要收費，交多少?不交會怎樣?
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【要點一：宅基地有償使用不涉及“一戶一宅”面積標準內(nèi)的部分】
《新鄉(xiāng)縣農(nóng)村宅基地有償使用流轉(zhuǎn)和退出暫行辦法(試行)》中規(guī)定，因歷史原因形成“一戶一宅”超標準占用部分;“一戶多宅”的多宅部分;以及非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承房屋或其他方式合法占有和使用的宅基地屬于宅基地有償使用的收費對象。
也就是說，若農(nóng)村宅基地的面積未超過167平方米的上限標準，且符合“一戶一宅”法定原則，則不涉及收費問題。面積限制或者“一戶一宅”兩大硬杠杠有一條不符合，就可能面臨收費。
譬如前段時間輿論熱度頗高的城鎮(zhèn)戶籍子女可依法繼承農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)的情形，就被列入了“收費”范疇。
《暫行辦法》中甚至明確對于此種非本村村民占用宅基地的情況要首先鼓勵其自愿有償退出，按照土地的區(qū)片綜合地價和房屋的評估價值給予其補償。
需要指出的是，此次宅基地有償使用試點針對的是因歷史原因形成的“一戶多宅”或者超占面積宅基地，不包括村民亂占土地建房等違法用地或者違反城鄉(xiāng)規(guī)劃所占用的“宅基地”。對于涉嫌違反《土地管理法》或者《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的違法建設(shè)行為，無論如何是不能通過交費來使違法行為合法化的。
【要點二：收費標準不同縣略有差異，最高每年要交幾千元】
新鄉(xiāng)縣和延津縣的收費標準略有不同，具體如下：
新鄉(xiāng)縣：對“一戶一宅”的，有償使用根據(jù)其超出起征面積的多出部分實行階梯式計費。階梯式計費標準如下：
(1)超出面積1-100㎡部分按每年5元/㎡計費;
(2)超出面積101-200㎡部分按每年10元/㎡計費;
每增加100㎡標準提高5元/㎡計費，以此類推。(對大于600㎡以上的宅基地，不鼓勵執(zhí)行有償使用政策，鼓勵村集體經(jīng)濟組織或村民委員會組織強制收回。)
延津縣：對“一戶一宅”的，有償使用根據(jù)其超出起征面積的多出部分實行階梯式計費。階梯式計費標準如下：
(1)超出面積1-50㎡部分按每年2.5元/㎡計費;
(2)超出面積51-100㎡部分按每年5元/㎡計費;
(3)超出面積101-200㎡部分按每年10元/㎡計費;
(4)超出面積201-300㎡部分按每年20元/㎡計費;對大于300㎡以上的宅基地，不鼓勵執(zhí)行有償使用政策，鼓勵村集體經(jīng)濟組織或村民委員會組織收回。
對“一戶多宅”，農(nóng)戶可自愿選擇一宅，扣除起征面積的部分，按以上階梯式計費標準核算收取;其余多出的宅基地整宗按以上階梯式計費標準收取。
【要點三：宅基地有償使用費，不交會怎么樣?】
那么，對于上述《暫行辦法》確定的需要收費的超標宅基地，其占用者若堅持不交又會怎樣呢?簡言之，將可能面臨以下3種后果：
其一，納入征信體系不誠信名單。黨員、村組干部、村集體經(jīng)濟組織負責人、村民代表應(yīng)帶頭交納;對不按時交納宅基地有償使用費且拒不執(zhí)行宅基地退出政策的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會申請，可以納入征信體系不誠信名單。
其二，不予確權(quán)登記直至注銷不動產(chǎn)權(quán)證書。在宅基地確權(quán)登記時，對交清有償使用費且符合村級規(guī)劃的可以頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，不動產(chǎn)權(quán)證上標注“本使用權(quán)人自愿按照規(guī)定逐年交納有償使用費，超出部分集體需要時同意無條件退出”。
集體經(jīng)濟組織對拒不交納有償使用費的，有權(quán)暫緩出具不動產(chǎn)登記相關(guān)證明材料及單方申請注銷其不動產(chǎn)權(quán)證書。
在明律師認為，《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中明確規(guī)定要推動解決宅基地“一戶多宅”、缺少權(quán)屬來源材料、超占面積、權(quán)利主體認定等問題，按照房地一體要求，統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一頒發(fā)證書，努力提高登記率。
據(jù)此，上述將交費作為出具不動產(chǎn)登記相關(guān)證明材料前提條件的做法是否合理，有待商榷。
其三，對不符合“一戶一宅”或者面積限制要求的部分強制收回，必要時申請司法機關(guān)強制執(zhí)行。到了這一步，村集體或者村委會將與拒不交費的村民對簿公堂，通過提起民事訴訟來強制要求村民騰房、交地從而收回宅基地使用權(quán)。
那么，面對這一全新的宅基地制度改革試點舉措，農(nóng)民朋友們究竟怎樣做才能充分維護自身的合法權(quán)益呢?在明律師強調(diào)以下3點：
其一，宅基地有償使用目前并無行政法上的直接依據(jù)，是地方上根據(jù)“一戶一宅”和面積限制原則推導出來的改革試點行為。一旦村民或者宅基地占用者交了費，村集體就應(yīng)當嚴守誠實信用原則，確保其在約定期限內(nèi)能夠正常使用所涉宅基地，不應(yīng)再以其他名義強行收回。
其二，“一戶一宅”中“戶”的認定標準必須依法保障女性村民的合法權(quán)益，不得以“風俗習慣”等為由直接剝奪女村民的宅基地使用權(quán)?，F(xiàn)有文件中“戶”的認定標準是這樣的：
戶數(shù)及人口原則上以公安機關(guān)登記的戶籍為基礎(chǔ)，進行認定。
1.農(nóng)戶只有1個子女的，認定為一戶。
2.農(nóng)戶有2個以上子女，但只有一個兒子的，父母隨兒子居住，認定為一戶。
3.農(nóng)戶有2個以上兒子，父母隨其中一個兒子居住認定為一戶，其他兒子成年后可認定為一戶。
4.一戶村民雖有兩處或兩處以上宅基地，但面積總和未超過167㎡的，認定為一宅。
5.干部、職工的配偶為農(nóng)民，在配偶的戶籍所在村莊建有房屋的，可認定為一戶。
6.對入駐新型農(nóng)村社區(qū)，單體獨戶的認定為一宅，原則上多層、高層單元房不認定為一宅(由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會根據(jù)實際情況進行認定)。
7.其它特殊情況，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會民主決定。
那么試問，若農(nóng)戶沒有兒子，都是女兒，是不是永遠都只能按一戶認定呢?女性村民成年后一定要“外嫁”嗎?顯然，上述忽視女性村民獨立地位的政策有違《婦女權(quán)益保障法》等規(guī)定，其合理性和公平性有待商榷。
其三，宅基地有償使用改革試點的基本原理應(yīng)當是“自下而上”，而非“自上而下”，即必須充分尊重每一個村集體或者村委會成員的真實意愿。是否參與改革試點，是否在本村啟動超標宅基地的有償使用，村民對此有發(fā)言權(quán)。
故此，對一些歷史原因形成的“一戶多宅”、超占面積等情形較為普遍的村而言，要不要收費，向誰收費，怎樣收費，收完這筆費用后用來干什么，都需要村民會議及村民代表會議的充分研究、決策，任何人不能將這些東西硬塞給農(nóng)民讓其接受。
在明律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，“宅改”出臺有償使用政策的目的就在于逐步調(diào)整、解決歷史原因形成的“一戶多宅”、超占面積現(xiàn)象，讓宅基地使用權(quán)真正屬于需要它的人，真正造福于本集體經(jīng)濟組織的脫貧增收直至共同致富。但在具體收費對象、標準的確定上，一定要充分發(fā)揚民主，全面、細致考慮個案中的實際情況，不搞“一刀切”，更不能以“改革試點”之名肆意侵害部分宅基地使用權(quán)人的正當權(quán)益。在此基礎(chǔ)上，此番改革的效果究竟會是怎樣，我們將拭目以待。
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