城鄉(xiāng)規(guī)劃師|新《土地管理法》知識百問--第十九彈

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55、如何處理政府、政府有關(guān)部門造成國有建設(shè)用地閑置的行為

根據(jù)有關(guān)閑置土地處置政策規(guī)定，由于政府、政府有關(guān)部門的行為造成國有建設(shè)用地閑置的，市、縣自然資源主管部門應當與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

① 延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年。

② 調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

③ 由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年。

④ 協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

⑤ 置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃無法修改造成閑置的，可以為國有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其他價值相當、用途相同的國有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)。涉及岀讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。

⑥ 市、縣自然資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。市、縣自然資源主管部門與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商一致后，應當擬訂閑置土地處置方案，報本級人民政府批準后實施。

56、如何處理城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地

《土地管理法》第三十八條規(guī)定，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)閑置土地的處理，適用《城市房地產(chǎn)管理法》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

57、《土地管理法》對開發(fā)未利用地有什么要求

《土地管理法》第三十九條、第四十條、第四十一條對未利用地的開發(fā)規(guī)定了鼓勵措施和開發(fā)應當具備的條件。

一是國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未利用的土地;適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應當優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地。

二是開墾未利用的土地，必須經(jīng)過科學論證和評估，在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)，經(jīng)依法批準后進行;禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地;根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，對破壞生態(tài)環(huán)境開墾、圍墾的土地，有計劃有步驟地退耕還林、還牧、還湖。

三是國家依法保護開發(fā)者的合法權(quán)益，開發(fā)未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用。

現(xiàn)行的《土地管理法實施條例》對此做了進一步規(guī)定，

一是禁止單位和個人在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)從事土地開發(fā)活動。

二是在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，應當向土地所在地的縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。

三是開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上地方人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過五十年。

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