2011年土地估價師案例與報告?zhèn)淇紡土曎Y料(4)

　　(1)深度指數(shù)修正的原理$lesson$

　　如深度指數(shù)修正圖所示，現(xiàn)在假設有一臨街寬度為m米，深度為n米的矩形宗地，平均每平方米的價格為A元，則此宗地的價格應為m×n×A元。

　　如深度指數(shù)修正圖所示，沿平行道路的方向，將深度以lm為單位加以區(qū)分成許多細條的土地，并從臨街方向起，按順序賦予a1;a2;a3;……an等符號，則越接近道路者，利用價值越大。以上圖而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，隨著土地離道路越來越遠，單位地價之差逐漸接近于零，深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。

　　(2)深度修正的各種方法介紹

　　路線價估價法很早就在英美流行，已有許多值得參考的深度指數(shù)方法。如歐美的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。

　�、偎摹⑷�、二、一法則。該法則將標準深度100ft4等分，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占路線價的比例分別為40%，30%，20%，10%。該法則又被稱為慎格爾法則。(注：ft=0.3048m)

　�、诨舴蚵�法則。該法則認為深度為100ft的標準宗地，將標準深度4等份的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價值占全部地價的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

　�、厶K慕斯法則。該法則認為深度為100ft深的土地價值，前半臨街50ft部分占全宗地總地價的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價值僅為15%。

　�、芄�柏法則。該法則認為土地的價值與其深度的平方根成正比。

　　同時，路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異，如美國的深度指數(shù)表是從臨街線出發(fā)，順序增加其比例，深度為100ft(例外情形為150ft)時的比例為100%;但日本的深度指數(shù)表，是以臨街線起深度五間的地點為100%，以此點為分界點，由此向臨街線接近者，指數(shù)遞增，反之由此向里側(cè)伸長而遠離街道者，指數(shù)隨之減少，所以路線價法的地價計算公式不完全相同。

　　美國的計算公式為：　 V=μ×dv×f

　　日本的計算公式為：V=μ×dv×(d×f)

　　式中：V――地價;

　　μ――路線價;

　　dv――深度指數(shù);

　　f――臨街寬度;

　　d――地塊深度。

　　美國采用的是累計深度百分率原理，故百分率成遞增現(xiàn)象。而日本及中國中國臺灣的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈遞減現(xiàn)象。

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