初級經(jīng)濟師《初級人力資源》案例分析典型真題回顧練習二
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某房地產(chǎn)開發(fā)公司以掛牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用權(quán),出讓年限70年。 公司確定以自有資金、商品房預售和銀行抵押貸款作為項目開發(fā)建設(shè)的資金來源,預計開發(fā)建 設(shè)總投資6 000萬元。目前,已繳清土地使用權(quán)出讓金,并完成開發(fā)投資1 000萬元。
根據(jù)上述資料,回答下列問題:
1.下列關(guān)于在建工程抵押的說法中,正確的有()。
A. 抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋也屬于抵押財產(chǎn)
B. 在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押
C. 抵押期間竣工的,抵押人在辦理房屋權(quán)屬證書后應(yīng)重新辦理抵押登記
D. 抵押合同中應(yīng)載明已投人在建工程的工程款
【答案】BD
【解析】在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。選項B,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押。選項A,《擔保法》規(guī)定,抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物,在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時已經(jīng)完工的部分,選項C,在建工程竣工并經(jīng)房屋所
有權(quán)初始登記后,當事人應(yīng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。
2. 該公司申請預售許可證時,除了已投入資金必須滿足要求外,還應(yīng)提供()等材料。
A. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B.建設(shè)工程施工許可證
C. 工程施工合同 D.竣工驗收文件
【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可,應(yīng)當提交下列證件(復印件)及資料:①商品房預售許可申請表;②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;③國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;④投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;⑤工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;⑥商品房預售方案。預售方案應(yīng)當附預售商品房分層平面圖。
3. 該公司在預售合同簽訂后的30天內(nèi),應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預售合同()手續(xù)。
A. 核準 B.登記備案 C.公證 D.鑒證
【答案】B
【解析】商品房預售,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。
4. 該公司如轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項目,至少應(yīng)再完成()萬元開發(fā)投資才能符合轉(zhuǎn)讓條件。
A300 B.400 C.500 D.600
【答案】C
【解析】按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。計算得出轉(zhuǎn)讓應(yīng)該滿足投資1500萬元,現(xiàn)已投資1000萬元,因此還需投資500萬元。
5. 該公司與某購房人簽訂了一套合同面積為100平方米的購房合同,售價為每平方米 在交房時,產(chǎn)權(quán)登記面積為104平方米。若購房合同未約定面積誤差的處理方式,買房人可以選擇()。
A.退房,要求開發(fā)公司退還已付房款和利息
B.不退房,支付總房價35.00萬元
C.不退房,支付總房價36.05萬元
D.不退房,支付總房價36.40萬元
【答案】AC
【解析】當事人在簽訂購房合同時未在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式時,應(yīng)按以下原則處理:買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔,產(chǎn)權(quán)歸買房人。該買房人支付總房價=3500xl00x(1+3%)=360500(元),即36.05萬元。
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甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地一級市場上取得一宗開發(fā)用地,該宗土地面積為40 000平方米, 其中城市代征綠地面積為15 000平方米,其余為居住建筑用地,居住建筑基底面積為10000平方米,規(guī)劃批準的總建筑面積為70 000平方米。
根據(jù)上述資料,回答下列問題:
6.該宗土地的居住建筑密度為( )。
A.25% B. 37.5% C.40% D.66. 7%
【答案】A
【解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率,是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比率。其計算公式為:建筑密度=×100%。該宗土地的居住建筑密度=xl00%=25%。
7.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得該宗土地的方式可能是( )。
A.協(xié)議 B.掛牌 C.招標D.拍賣
【答案】BCD
【解析】建設(shè)用地使用權(quán)可通過招標、拍賣、掛牌等出讓方式從土地一級市場獲取,也可通過轉(zhuǎn)讓方式從土地二級市場獲取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項目的需要和自身條件,選擇獲取建設(shè)用地使用權(quán)的途徑和方式。
8.下列文件中,可以核定該宗用地位置和界限的證明文件是( )。
A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C.建設(shè)工程施工許可證 D.房屋所有權(quán)證
【答案】A
【解析】核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的目的在于確保建設(shè)項目必須符合城市規(guī)劃的要求,維護建設(shè)單位按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益,是土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)審批建設(shè)用地的法律依據(jù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證可核定建設(shè)用地的用地位置和界限。
9.該宗土地的建筑容積率為( )。
A.1.75 B. 2.33 C.2. 80 D.4. 67
【答案】C
【解析】建筑容積率簡稱容積率,是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。該宗土地的建筑容積率==2.8。
10.工程建設(shè)完成后,向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司遞交竣工報告的是( )。
A.建設(shè)單位 B.施工單位 C.物業(yè)管理公司D.監(jiān)理公司
【答案】A
【解析】竣工驗收是施工過程的最后一道程序,是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收,質(zhì)量合格的物業(yè)即可投入使用,可以交付給用戶。因此,竣工的建設(shè)項目和單項工程,都應(yīng)及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標準,組織竣工驗收。一般是由建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。
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