BIM技術(shù)知識(shí)分享：BIM給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理帶來(lái)怎樣的變革?

一、業(yè)主的BIM，技術(shù)思維?管理思維!

1.業(yè)主的BIM誰(shuí)來(lái)做?

今年6月，住建部發(fā)布了關(guān)于“十三五”期間應(yīng)用建筑信息模型的通知。早在2010年，即“十二五”的第一年，住建部首次提出BIM的相關(guān)應(yīng)用。時(shí)隔五年，可以看到，這兩份文件的內(nèi)容完全不同。五年前提出BIM的概念時(shí)，只是提了一下BIM的應(yīng)用，但具體應(yīng)用在什么地方并未提及。但今年新發(fā)布的通知，對(duì)于這個(gè)已經(jīng)非常明確。然而，這里面更多的還是停留在技術(shù)流程和應(yīng)用點(diǎn)上，并沒(méi)有從開(kāi)發(fā)管理者的角度上看如何把這些技術(shù)應(yīng)用到開(kāi)發(fā)管理上。

為什么這樣說(shuō)?其實(shí)，BIM應(yīng)用的領(lǐng)域很廣泛，囊括的內(nèi)容很龐雜，因此，不同的人會(huì)從不同的視角，用不同的思維方式來(lái)看待BIM。如果是軟件廠商，也許認(rèn)為采用相關(guān)軟件制作出來(lái)的東西就叫BIM，如果是做設(shè)計(jì)的，可能認(rèn)為做完結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就是BIM。所以，不同的人對(duì)BIM有不同的理解。但不管怎樣，如果我們只是從技術(shù)的角度上去看BIM的話，那么最終也只能得到技術(shù)性的思維，那么著眼點(diǎn)就可能是如何解決管綜、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)演、施工工藝次序的模擬等等這些技術(shù)上的難題。

那么我們換一個(gè)思維角度，假如我們是開(kāi)發(fā)商，我們會(huì)關(guān)注什么?其實(shí)，這個(gè)時(shí)候，我們的思維角度相應(yīng)發(fā)生變化，我們可能要從管理的角度上去思考。假如業(yè)主需要用BIM，那么找誰(shuí)來(lái)做，這是一個(gè)很重要的問(wèn)題。對(duì)于業(yè)主而言，業(yè)主面對(duì)的有可能是不同的設(shè)計(jì)顧問(wèn)，不同的總包方和不同的施工分包方，還有不同的監(jiān)理等等。業(yè)主提出要做BIM，由誰(shuí)來(lái)做，這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，設(shè)計(jì)院和施工單位都能做BIM，但是，由誰(shuí)來(lái)做BIM對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)更有利呢?這是一個(gè)不得不考慮的問(wèn)題。

2.業(yè)主用BIM，離不開(kāi)獨(dú)立BIM顧問(wèn)

目前，在我們跟業(yè)主打交道的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，如果業(yè)主只把BIM當(dāng)作一個(gè)模型，那么由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)建模這并不是一個(gè)大的問(wèn)題，無(wú)論使用由設(shè)計(jì)方做的模型來(lái)做設(shè)計(jì)圖，抑或由施工方來(lái)做施工過(guò)程的模型，這都可以。但如果從管理的角度來(lái)應(yīng)用，把BIM當(dāng)作管理的工具，那么業(yè)主就需要把BIM當(dāng)作一個(gè)單項(xiàng)的顧問(wèn)，來(lái)幫助他進(jìn)行管控。業(yè)主在設(shè)計(jì)階段往往有很多顧問(wèn)，如燈光顧問(wèn)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)顧問(wèn)等等，BIM顧問(wèn)也是業(yè)主必須配備的。當(dāng)前，香港的一些業(yè)主在做商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，他們就把BIM作為一個(gè)獨(dú)立的顧問(wèn)，他們這樣做的目的是輔助他們決策。

當(dāng)然，在項(xiàng)目中聘請(qǐng)BIM顧問(wèn)后我們?nèi)匀豢梢砸笃渌麑I(yè)如設(shè)計(jì)、施工等去做BIM，但這必須要在BIM這個(gè)整體的管理框架之下運(yùn)行。

3.流程管理下的業(yè)主BIM需求

當(dāng)然，我們從業(yè)主的角度去實(shí)施BIM，也需要把它劃分為多個(gè)層面，需要?jiǎng)澐譃椴煌墓ぞ摺Ｒ簿褪钦f(shuō)并不是簡(jiǎn)單地用Revit或者某個(gè)軟件就可以完成BIM管理。對(duì)于業(yè)主而言，僅建立模型是不夠的，還需要用模型進(jìn)行管理，利用模型去管控、梳理問(wèn)題。例如在商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，里面涉及到很多空間的需求，這大量的空間需求如何梳理，如何管控，這都是不得不考慮的問(wèn)題。這也是我們所強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)院做的BIM模型和業(yè)主所要的BIM模型不一樣的原因。雖然設(shè)計(jì)院的模型也利用Revit創(chuàng)建，但是這個(gè)模型缺少“管控”的內(nèi)容，設(shè)計(jì)院的BIM模型只考慮設(shè)計(jì)該完成的事情，這跟業(yè)主所要的BIM模型有所區(qū)別。

時(shí)下經(jīng)常說(shuō)到的3D、4D、5D、6D，其實(shí)這是基于BIM的不同方向提取而來(lái)的信息。BIM模型是一個(gè)巨大的數(shù)據(jù)庫(kù)，這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)不僅包括看得見(jiàn)的東西，還包括很多看不見(jiàn)的，如空間?？臻g的需求是BIM模型中所看不到的，但是在管理的時(shí)候要放進(jìn)去，這樣我們才可以知道將來(lái)的空間是怎樣的等等。這就是管理過(guò)程的BIM和工程過(guò)程中的BIM在模型上的區(qū)別。

所以，BIM的最大功效就是協(xié)調(diào)和管理項(xiàng)目的過(guò)程，如果從甲方的角度來(lái)看的話，BIM管控的是項(xiàng)目的質(zhì)量、時(shí)間、成本、安全。而且在不同的階段下，對(duì)于質(zhì)量、成本、時(shí)間、安全有不同的管理的需求和方向。而我們所說(shuō)的3D、4D、5D、6D就剛好能分解到這幾個(gè)領(lǐng)域上去，完全可以幫助業(yè)主做管理，但前提是你怎樣用這個(gè)模型。對(duì)于業(yè)主而言，模型是沒(méi)有用的，模型里面反饋出來(lái)的信息和意圖才是最重要的，把整個(gè)流程管理起來(lái)才是其意義和價(jià)值。

舉個(gè)例子，在設(shè)計(jì)階段，業(yè)主管理什么?我曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，在那個(gè)項(xiàng)目中，業(yè)主要求保證每一個(gè)空間是可用的。業(yè)主更多關(guān)注的是可用性，因此通過(guò)BIM我們幫助業(yè)主管控空間，這個(gè)方向不是技術(shù)的方向，因此用技術(shù)的角度去看待BIM的話是無(wú)法滿足業(yè)主的需求。對(duì)于業(yè)主而言，他們更關(guān)注將來(lái)物業(yè)交給小業(yè)主來(lái)使用之后，那能不能滿足小業(yè)主的要求，這就是對(duì)需求的把控。同時(shí)，我們還會(huì)把出現(xiàn)的問(wèn)題在管控的過(guò)程中給業(yè)主找出來(lái)，直到把問(wèn)題都梳理完了，都處理好了，這樣管控才結(jié)束。

香港的恒基集團(tuán)，他們很注重設(shè)計(jì)的管控，并且也是順著這個(gè)應(yīng)用的方向去梳理，包括有一些材料清單。有的人認(rèn)為Revit就能給出工程量，但實(shí)際上，這跟國(guó)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)是有差異的。因此我們?cè)谧鲞@件事的時(shí)候，我們會(huì)在Revit的基礎(chǔ)上做QS的開(kāi)發(fā)，通過(guò)QS的開(kāi)發(fā)，我們把這樣的工程量從BIM模型提取出來(lái)。那么這些工程量對(duì)業(yè)主有什么作用呢?業(yè)主是不是把整個(gè)量作為他們的工程量清單呢?實(shí)際上也并非如此。因?yàn)楫?dāng)前我們有很多法律法規(guī)限制著我們，我們只能用原來(lái)的方式來(lái)做。但是這樣的模式，在得到了相關(guān)信息后，他們可以作為原來(lái)的工程量清單的對(duì)比?，F(xiàn)在來(lái)說(shuō)，由于有限制，所以只能做到這個(gè)樣子，畢竟BIM造價(jià)還有很長(zhǎng)的一段路要走，但是依靠這些數(shù)據(jù)我們可以做很多對(duì)比的內(nèi)容，我們可以精確到每一種材料的差異。包括設(shè)計(jì)方提出的多種不同的方案，發(fā)展商則需要在這些方案中選擇一個(gè)對(duì)自己最為有利的，此后，我們也需要通過(guò)BIM把他們所需的管控信息提取出來(lái)，輔助業(yè)主決策，這些信息都不是簡(jiǎn)單的圖紙信息。

可見(jiàn)，業(yè)主看問(wèn)題的角度，并不是單項(xiàng)的工程角度，業(yè)主考慮的問(wèn)題更多。舉一個(gè)決策的例子，項(xiàng)目有很多不同版本的方案，比如說(shuō)地下室，可能有幾種不同的設(shè)計(jì)，應(yīng)用BIM，我們可以把不同的布置，發(fā)生變化的地方梳理出來(lái)，然后就能綜合地看到不同的布置，前后有什么變化，在做追溯的時(shí)候這將十分有利。BIM模型為什么在管理上能發(fā)揮很大的作用，其原因，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，用BIM，我們既可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)，也可以往回追溯，追溯到問(wèn)題發(fā)生的地方。

包括合同的爭(zhēng)議。因?yàn)槲覀冇姓鎸?shí)的BIM數(shù)據(jù)，通過(guò)BIM模型我們可以得到相對(duì)真實(shí)的BIM數(shù)據(jù)，我們就可以對(duì)施工過(guò)程中的變更等提出一個(gè)復(fù)議。

二、BIM，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的一場(chǎng)變革

BIM不是單純的技術(shù)工作，BIM不能單純從這個(gè)角度上去看，BIM不能僅用于幫助我們可以解決復(fù)雜鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，解決復(fù)雜的出圖，模擬管線綜合等技術(shù)型問(wèn)題。而業(yè)主也不是特別關(guān)注些細(xì)節(jié)，在開(kāi)發(fā)管理的階段上他們特別不會(huì)關(guān)注這些細(xì)節(jié)，他們更希望利用BIM把項(xiàng)目的整個(gè)周期管控好。

從前，我們會(huì)花很多時(shí)間在施工圖階段上，但如今，通過(guò)BIM我們整個(gè)決策周期提前了。原來(lái)的決策是關(guān)注在施工圖階段中的細(xì)節(jié)，現(xiàn)在大的方向，可以在BIM中提前進(jìn)行決策了。BIM從整體上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從管控的角度去看待。

所以，在BIM技術(shù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)管理之后，其實(shí)就相當(dāng)于BIM進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，它會(huì)帶來(lái)很多變化，原來(lái)的方法，甚至是原來(lái)的知識(shí)也會(huì)發(fā)生很大的變化。當(dāng)你真正把BIM視作一個(gè)管控工具的時(shí)候，你就會(huì)更喜歡現(xiàn)在的方法而不再愿意退回原來(lái)的方法之中。

這就要求我們對(duì)BIM有一個(gè)很好的理解。然而，現(xiàn)在大多數(shù)的現(xiàn)狀是，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于BIM相關(guān)過(guò)程的管理并不是完全理解，甚至對(duì)BIM的認(rèn)識(shí)還停留于：BIM就是模型、就是設(shè)計(jì)院的模型、找設(shè)計(jì)院做BIM模型，其實(shí)這樣并不能幫助他們開(kāi)發(fā)管理的過(guò)程，這也體現(xiàn)了很多開(kāi)發(fā)管理者水平低下的現(xiàn)狀。

BIM模型在施工過(guò)程中的應(yīng)用可全面提升工程造價(jià)行業(yè)效率與信息化管理水平，優(yōu)化管理流程，高效率、高精準(zhǔn)度的完成工程量計(jì)算工作。以上內(nèi)容就是“BIM技術(shù)知識(shí)分享：BIM給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理帶來(lái)怎樣的變革?”，更多BIM熱點(diǎn)資訊/教程分享歡迎關(guān)注微信公眾號(hào)“BIM實(shí)訓(xùn)”，也可點(diǎn)擊下方免費(fèi)下載領(lǐng)取精品學(xué)習(xí)資料。